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在經(jīng)濟(jì)活動與日常生活里，無租使用房產(chǎn)的現(xiàn)象屢見不鮮，比如企業(yè)無償使用關(guān)聯(lián)方房產(chǎn)辦公，個人免費(fèi)借用他人商鋪經(jīng)營。然而，很多人對其中涉及的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)知之甚少，由此可能引發(fā)一系列稅務(wù)問題。接下來，我們就依據(jù)相關(guān)政策，深入剖析這些風(fēng)險(xiǎn)。?

政策依據(jù)：無租使用房產(chǎn)的納稅判定

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號）第一條規(guī)定：無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。這就明確了，即便房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不屬于自己，只要處于無租使用狀態(tài)，使用人便成為了房產(chǎn)稅的代繳義務(wù)人。比如，甲企業(yè)無償使用乙單位的一處閑置廠房用于生產(chǎn)，那么甲企業(yè)就需要按照該廠房的房產(chǎn)余值代乙單位繳納房產(chǎn)稅。此政策旨在防止因無租使用房產(chǎn)導(dǎo)致的稅收漏洞，保證房產(chǎn)稅征收的完整性。

風(fēng)險(xiǎn)一：納稅義務(wù)主體認(rèn)定偏差

不少納稅人會錯誤地認(rèn)為，既然房產(chǎn)不歸自己所有，就無需承擔(dān)房產(chǎn)稅的繳納責(zé)任。像某企業(yè)無租使用關(guān)聯(lián)企業(yè)的房產(chǎn)多年，一直未繳納房產(chǎn)稅，理由是房產(chǎn)并非本企業(yè)資產(chǎn) 。但按照財(cái)稅〔2009〕128號文件，只要存在無租使用其他單位房產(chǎn)的情況，使用人就是法定的代繳義務(wù)人。若納稅人未能正確認(rèn)定自身納稅主體身份，未履行代繳義務(wù)，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查發(fā)現(xiàn)，除了要補(bǔ)繳稅款，還會面臨滯納金和罰款。滯納金通常從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五；罰款則可能是不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下 ，這無疑會給企業(yè)帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān) 。渭南宏信置業(yè)有限公司在2018年9月起無租使用王春英房產(chǎn)用于辦公，卻未代繳房產(chǎn)稅，最終被稅務(wù)局要求補(bǔ)繳稅款，并被處以60%的罰款 ，這就是一個典型的案例。

風(fēng)險(xiǎn)二：向產(chǎn)權(quán)人追繳困難

雖然無租使用方承擔(dān)著代繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)，但從納稅義務(wù)本質(zhì)來講，房產(chǎn)稅的法定納稅主體仍是產(chǎn)權(quán)所有人。所以，代繳人在代繳納房產(chǎn)稅后向產(chǎn)權(quán)人追償時，常常會遭遇阻礙。假設(shè)A公司無租使用B公司的房產(chǎn)并代繳了房產(chǎn)稅，當(dāng)A公司向B公司追償時，如果雙方事先沒有關(guān)于稅費(fèi)承擔(dān)的明確書面約定，B公司很可能以未收取租金且事先無約定為由拒絕支付這筆費(fèi)用 。畢竟從B公司的角度看，自己未從房產(chǎn)使用中獲取租金收益，卻要承擔(dān)稅費(fèi)支出，這顯然難以接受 。在這種情況下，代繳人可能不得不通過法律途徑解決糾紛，這不僅耗時費(fèi)力，還會增加維權(quán)成本，而且款項(xiàng)能否順利追回也充滿不確定性 。

風(fēng)險(xiǎn)三：司法認(rèn)定存在地區(qū)差異

在司法實(shí)踐中，對于無租使用房產(chǎn)“代繳”規(guī)定的認(rèn)可度在不同地區(qū)存在差異 。多數(shù)法院認(rèn)可稅收文件的規(guī)定，但也有個別法院會綜合案件具體情況進(jìn)行全面考量 。在某些涉及房產(chǎn)稅費(fèi)糾紛的案件中，法院除了參考財(cái)稅〔2009〕128號文件外，還會審查雙方之間是否存在其他約定、房產(chǎn)的實(shí)際使用情況以及使用人是否因使用房產(chǎn)獲得了其他利益補(bǔ)償?shù)纫蛩?。這就導(dǎo)致在無租使用房產(chǎn)代繳房產(chǎn)稅問題上，如果產(chǎn)生糾紛并訴至法院，最終判決結(jié)果存在不確定性 。一旦法院的判決與稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)定不一致，納稅人就可能面臨額外的經(jīng)濟(jì)損失 ，比如多承擔(dān)稅費(fèi)或者無法獲得預(yù)期的追償款項(xiàng) 。

風(fēng)險(xiǎn)四：計(jì)稅依據(jù)和稅率適用錯誤

無租使用房產(chǎn)代繳房產(chǎn)稅時，應(yīng)依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，房產(chǎn)余值為房產(chǎn)原值一次減除10% - 30%后的余值 ，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定 ，適用稅率通常為1.2% 。若納稅人錯誤計(jì)算房產(chǎn)余值，比如未正確減除規(guī)定比例，或者錯用稅率，都會導(dǎo)致少繳或多繳房產(chǎn)稅 。少繳房產(chǎn)稅會面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的追征和處罰；多繳房產(chǎn)稅雖后續(xù)可申請退稅，但會占用企業(yè)資金，增加不必要的財(cái)務(wù)成本 。例如某房產(chǎn)原值100萬元，當(dāng)?shù)匾?guī)定減除幅度為20%，若企業(yè)誤按10%減除計(jì)算房產(chǎn)余值，就會導(dǎo)致少繳稅款，從而引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 。

為避免上述風(fēng)險(xiǎn)，無租使用房產(chǎn)的單位和個人務(wù)必深入、準(zhǔn)確地理解相關(guān)稅收政策，在無租使用房產(chǎn)前與產(chǎn)權(quán)所有人就房產(chǎn)稅承擔(dān)問題達(dá)成明確的書面協(xié)議 。同時，密切關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的征管要求和司法實(shí)踐中的裁判觀點(diǎn)，確保自身納稅行為合法合規(guī) ，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

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